物业新态势,机遇or毁灭?

发布时间:2019-03-24 02:36        

 自2015年开始“取消资质认定”到2018年“废止资质管理办法”,真正意味着物业服务企业资质认定成为历史,物业资质被全面取消了!资质取消后,物业行业产生了哪些影响呢?国家不再对物业管理企业管理了吗?非也,据有关报道,住建部正在抓紧研究制定物业服务导则和信用评价体系。本文从物业资质取消的原因、意义、现状及趋势浅析物业行业的新态势

一、物业服务企业资质被取消的原因

1、资质和企业能力不成等号,有资质不代表会做物业。大部分物业公司都是开发商的下属企业,以盈利为主要目的,捆绑贩卖,没有给业主选择的余地,当然也不会把业主的诉求放在日常工作的首位。

2、资质标准和物业企业的服务标准有错位现象。一级资质的企业也可能做着三级的服务标准,三级也可能做着一级资质的服务标准,资质标准再也不能成为评价一个物业公司好坏的依据了,所以还不如取消算了。

3、资质要求的标准能达到要求的极少,形成弄虚作假成风。大部分物业公司都没有达到资质标准所要求的条件,可能就是开发商随便挂靠一个空壳公司,随便招一批退休老大妈老大爷,然后就进小区了。

4、市场发展的规律到了市场放开的时候了。最根本的原因就是我国一直实行的是严格的企业资质等级制度,但是现在已经不适应市场发展要求了,犹如电脑公司、餐饮公司、宾馆经营一样,需要完全市场化,自由品质竞争,优胜略汰,相关行业管理部门做好管控即可。那么物业企业也一样,不需要资质,按照行业服务标准规范做好就行。

未来的物业,好的物业服务企业蒸蒸日上,服务不到位、不作为的物业企业被吞并、市场淘汰,这也是国家出台各项政策的目的之一。

二、物业服务企业资质被取消的意义

1、凭资质认英雄的年代终结。物业服务企业资质取消后,行业竞争的整体格局将发生本质改变。《物业管理企业资质管理办法》规定:一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目,二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务,三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。往后,这种门槛将取消,凭资质认英雄的年代终结。

2、“门外汉”跨界入侵的情况增多。资质取消后,营业执照上包含“物业服务”内容的企业,就可以参与物业服务项目投标,不再有资质方面的限制。外延扩大了,符合条件的企业大大增加。特别是在把社区看成金矿,资本频频进入的背景下,“门外汉”跨界入侵的情况增多,市场竞争更加激烈。

3、出借资质的现象将减少,管理实力弱的“影子”公司将会被市场淘汰,从消息面看,取消资质核定不等于取消资质。

4、合伙制和项目经理将崛起。《物业管理企业资质管理办法》中,对低资质企业服务面积的限制,剥夺了业主自由选择权以及新创企业的创新精神。物业企业资质被取消,符合“淡化企业资质,强化个人执业能力.实力”的事中事后监管理念,目的是为了降低行业就业创业门槛,激发市场活力。市场竞争的政策壁垒被取消,项目经理创业门槛大大降低,曾经由政府说了算的“资质”,现在被市场接过了话语权——你行,你就上!

      取消物业服务企业资质核定降低了成立物业管理公司的门槛,所有取得相应工商营业执照的企业都可以进入物业服务市场承接物业项目,市场门槛降低,有利与大众创兴,万众创业!没有资质的物业公司可以到当地工商部门咨询,并办理相关的物业服务许可证,然后就可以照样承接物业服务项目。

三、物业管理行业现状

1、行业规模扩大

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》显示,2016年底行业百强企业管理面积总值为54.50亿平方米,管理面积均值为2,725.09万平方米,同比增长15.40%,连续4年持续上涨,管理面积均值在2012年至2016年的复合增长率达29.01%,管理规模扩张迅速。

              来源:前瞻产业研究院

在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,物业服务企业通过提高绩效,发展创新业务,明显提升了经营绩效。行业百强企业在2016年实现的营业收入均值为6.28亿元,同比增长达16.10%;在2016年实现的净利润均值为4,578.98万元,同比增长达16.90%,净利润均值在2012年至2016年的复合增长率达到32.12%。

2、基础服务持续提升

基础物业服务是物业服务企业生存的核心要素,行业处于任何发展阶段都不能忽视。近年来,在全行业的共同努力下,基础服务水平持续提升。首先是服务理念的端正,行业普遍认识到基础服务的重要性,各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动,宣传并实践“固本”、“守正”的经营理念,认真做好物业管理本职工作。其次是服务技能的提升,企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值,注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入。

3、盈利模式多元化和立体化

物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源,具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。2016年行业百强企业在多种经营均值为1.09亿元,同比增长19.98%,占行业百强企业营业收入的比例为17.28%,同比增加0.55个百分点。

行业百强企业开展多种经营服务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业自身整合自身优势资源开设的其他多元特色服务,例如社区金融、社区房屋经纪、社区电商服务、社区家政服务、社区养老服务、社区空间运营。

随着社区商业和社区O2O模式的兴起,物业服务越来越体现立体化模式。目前社区商业在我国还处于发展阶段,占商业总体规模比例有限。在未来商业服务将逐步向终端消费者靠拢的趋势下,社区商业在整体商业发展中的占比将继续提升,带动社区O2O市场规模扩张。

社区O2O提供的服务以满足居住人群生活需求为主,消费形式包括到店服务及上门服务,行业涵盖餐饮、社区零售、洗衣服务、家政清洁、美容美发、以及社区观影及沐浴等休闲服务行业。

4、住宅物业成主要的管理业态

2016年底行业百强企业在住宅物业管理面积占行业百强企业管理面积总值的73.21%,同比增长1.72个百分点。此外,住宅物业近年来的规模增长迅速。

另外,其住宅物业管理面积达到39.90亿平方米,较2014年底22.12亿平方米增长80.38%;办公物业管理面积占行业百强企业管理面积6.18%,同比增长2.18个百分点;商业物业管理面积占行业百强企业管理面积7.06%,同比减少1.83个百分点。从上面数据可以看出,住宅物业是行业百强企业管理的最主要的物业业态。

四、物业管理行业趋势

1、新技术应用快速增加。传统的物业服务企业盈利主要依赖物业服务费收入,在近年人工成本的不断上升情况下,面临盈利困境。随着机械化、信息化、智能化等新技术应用的推广和普及,物业服务企业一方面通过新技术应用对传统物业服务在软硬件方面进行机械化、信息化、智能化升级,对设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等,大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本,实现物业管理成本的有效降低;另一方面通过高科技手段的引入,使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化,降低企业人员数量和劳动强度,降低企业的人工成本。

物业服务企业从而实现在有效控制成本费用等情况下扩大有效管理半径,提升企业的品牌输出和管理能力,提高经营绩效和盈利水平。

2、专业化分工和服务品质持续提升。物业服务企业通过将基础业务外包,利用专业服务公司提供的优质低价服务,实现专业化、集约化管理,降低企业经营成本的同时,提升专业服务水平。企业充分利用外包公司的专业化优势,把人员需求较多且技术含量低的业务外包,集中精力提升核心业务水平。专业化分工实现了服务实施和监督的分开,物业服务企业基于自身专业判断,对外包公司的服务质量作出客观评价,以良性互动和评价机制促进服务品质提升。

另一方面,随着人民生活水平的提升,消费结构的转变,中等收入群体不断扩大,居民对服务质量的要求明显提升,居住、家政、养老等高端化、个性化、服务化需求快速增长,更加注重商品和服务质量,更加注重品牌和美誉度,更加注重消费体验和精神愉悦。 中物协“服务质量提升年”的提出是呼吁全行业从供给侧方面全面提升服务质量,为经济社会高质量发展、满足消费者日益增长的美好生活需要而努力

3、兼并收购加快,优化行业资源配置。随着我国房地产行业增速趋缓,新增物业资源增速也将逐渐减慢,物业服务企业的竞争重点将从新增物业资源转向已有的存量物业资源。近年来,物业管理行业兼并收购节奏不断加快。优质的物业服务企业对行业进行兼并收购,将减少行业的无序竞争,提升行业的服务水平和质量,优化行业资源配置。

4、创新加速行业转型升级。物业顾务企业将通过与互联网络和高端设备管理技术的融合,探索和创新服务和管理模式,改造和提升企业组织管理架构,积极发现新兴服务领域和业态,通过跨领域资源整合,向智慧型的现代服务业转型升级。我国物业管理行业已有超过30年的发展历史,至今积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源。优秀的物业服务企业整合社区各类资源,通过“互联网+”等手段构建社区生态圈具备发展成为现代社区综合服务商的巨大空间和基础。

      其实,一直以来,传统的物业管理公司都属于开发商的下属公司或亲戚公司,在售楼时就附带签署了物业临时管理合同,没有给业主选择的机会,也没有给其他物业公司参与公平的市场竞争的机会。由于这类物业公司大多以盈利为主要目的,对物业服务的重视度较低,导致业主怨声载道,国家又没有相关法律法规进行规范。

      取消物业资质,打破行业垄断壁垒,加大行业竞争,反而有利于物业行业顺应市场经济发展规律,健康发展。同时,当业主觉醒,业主委员会发挥主观能动性,可以通过招投标选择符合业主服务品质标准的物业企业提供服务。长久持续发展唯有通过不断提升、适应市场、业主的服务需求和不断提升的品质要求才能在日渐激烈的竞争中脱颖而出,或生存下来。在激励的竞争中,淘汰、吞并的不仅仅是落后方,也包括坐井观天的原地踏步者,保持对市场的敏锐和新技巧、新方法的学习是最有效的晋级渠道。

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